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購房指南
專家給你支招 教您四個步驟驗收“毛坯房”

   2015年05月15日05:14中國新聞網

 2014年降息至今,隨著一二線城市樓市熱度的持續發酵和各地“地王”不斷涌現,終于有地方政府開始行動了。繼南京提高二套房首付比例、合肥收緊房貸、蘇州重啟限購政策后,廈門緊急出臺針對建筑面積144平方米及以下普通商品住房的限購政策,同日武漢宣布收緊個人住房貸款政策,二套房貸款首付

   最低比例提升至40%。可以預計,杭州、鄭州、福州等此輪房價短期漲幅過大的城市未來也很有可能加入限購、限貸的行列。


需要指出的是,限購、限貸政策是在2009年全國房價大幅上漲后,2010年存在加速上揚且可能失控背景下提出的,屬于短期臨時性政策。2014年,隨著經濟下行壓力的提高,除一線城市外的其他城市普遍退出了限購、限貸政策,短短5年時間,限購、限貸政策經歷了兩次180度的大轉彎。

稍微具備經濟學的讀者都知道,供需失衡是造成某種商品短期上漲的主要因素,抑制該商品價格最好的辦法是增加供給滿足需求,而非限制需求。短期限制需求政策雖然操作簡單且能達到立竿見影的效果,但畢竟潛在需求還在,被限制者還是會想法設法繞過限制滿足需求。僅通過限制政策抑制過熱樓市只能解燃眉之急,無法解決樓市甚至宏觀經濟存在的根本問題。

評估未來房價走勢,一般都遵循短期看庫存,中期看貨幣政策,長期看人口的基本原則。此輪房價上漲正是起始于2014年多次降準、降息政策,居民購房成本節約與市場流動性充裕促使貸款購房熱情不斷增加,今年7月的新增信貸幾乎全是個人住房貸款。再觀察各地樓市的不同表現可以發現,上漲幅度較大的也正是庫存量較小的地區。因而,與其采取限購、限貸措施限制居民購買,不如擴大熱點地區的土地供給。

但這又涉及了另一個樓市的根本矛盾,那就是地方政府對于土地一級市場的絕對壟斷。在熱點地區,地方政府早就學會了通過合理安排土地供給以維持土地出讓收入與樓板價的技巧。畢竟,土地出讓金收入基本已占據熱點地區財政收入的半壁江山。是否還記得當年國研中心曾提出的“383”改革方案?其中曾明確提出“深化土地制度改革,允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,建立統一土地市場下的地價體系”。一旦允許集體土地入市,勢必打破地方政府對土地一級市場的壟斷權,一線城市房價只漲不跌的神話很可能一夜破滅。但畢竟此項改革涉及中央與地方分稅、各地方政府實際利益等方面,推進難度可想而知。

除此之外,樓市虛火的另一個深層次矛盾在于,經濟脫實向虛的整體格局非但沒有改變,甚至還有愈演愈烈的態勢。2014年連續降準降息的本意是降低實體經濟的運行成本,提高兼并重組力度,促進供給側改革,但由于實體經濟投資回報率一直處于低位,充沛的流動性再次詮釋了什么叫用腳投票,不僅未流入實體經濟,反而義無反顧地進入了房地產領域,且并未如決策者所愿進入三四線亟須去庫存的城市,而是一股腦跑到了一二線不需去庫存的城市,“資產荒”演變到最后變成了“房地產荒”。

其實,實體經濟也并非都產能過剩,加入WTO以后,我國的可貿易部門基本實現了市場化改革,目前產能過剩也基本集中于可貿易部門,而對于不可貿易部門中的公共服務類來說,目前仍未完全向民營資本開放。于是,我們看到的結果是在經濟仍面臨較大下行風險、可貿易部門非常不景氣的背景下,教育、醫療等公共服務產品的供給卻仍是稀缺資源。

尤其是在全面二孩政策落地后,今年各大醫院婦產科普遍都是“一床難求”,排名靠前的三甲醫院一個專家號能被炒至幾百上千元,小孩出生以后就更別提了,從幼兒園到小學、中學、大學都是緊俏資源,為了能上個好點的學校中國家長普遍都使盡渾身解數,其中免不了托人找關系,這當中增加了多少機會成本不得而知。在可貿易部門市場化程度已較高的今天,不可貿易部門的行政性壟斷已成為制約經濟發展的一大瓶頸。可想,如果這些行業向民資開放的力度能大一些、速度能快一些,能采取市場化方式增加有效供給,那充沛的流動性還會都擠向房地產嗎?應付經濟下行的對策還僅是擴大基礎設施投資嗎?

因此,樓市泡沫是個綜合性的復雜問題,單純站在房地產行業角度考慮問題難免陷入“限購、退出、再限購”的怪圈,與其加大力度“限”不如多下功夫“疏”。解決根本是不斷放開地方政府在土地一級市場以及醫療、教育等公共服務行業的壟斷,從供給側增加土地有效供給,從需求側合理分流資本,避免流動性泛濫導致的資產泡沫一發不可收拾。


窗戶也是一樣,主要看看有沒有劃痕、磕碰、缺損,五金件是否靈活、滑潤,現在大部分用的是隱性紗窗,這部分是最容易出現問題的,也要檢查一下,這是從門窗質量來看的。

另外檢查一下是否有施工洞,這塊處理很難,所以要注意,特別是住了人之后就更麻煩了。

什么是施工洞?現在現交樓的時候,所有的房間是打通的,特別是兩戶之間一定要開一個施工洞,施工結束的時候這個墻要封起來,如果施工單位負責任,在所有的邊口這塊做得很到位就沒有問題,就怕做得很粗糙,最后導致在刮完膩子之后有一個非常明顯的裂縫。而且一旦施工洞做完以后,再拆改是非常困難的,因為邊上都住上人了。

因此,在收房時,一定要想辦法問清開發商這個屋里有沒有施工洞,位置在哪里,一定要仔細看施工洞的膩子刮的平整度,有沒有裂縫。出現裂縫的原因是由于施工洞是后堵的,和墻不是一體,就會出現比較明顯的裂紋,因為它有可能是用磚重新堆的,不可能咬合那么好。

最后就是毛坯房防水的問題,如果廚房帶地漏就要做防水;根據經驗,如果廚房沒有地漏就基本上不用做防水。還有是衛生間的防水,建議業主進去之后讓開發商放水,放一層水5-10公分的高度,放水之后24小時到樓下看看是否漏水,如果漏水可以讓開發商再處理一下。同時,還要問樓上是否也做了同樣的防水試驗,如果沒有做,以后漏水,自己家里可以就慘了。


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